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ONE EYE ON ASIA: Consigli per gli acquisti

Non è che mi stia prendendo vacanza eh, è che semplicemente in Asia nel weekend le cose girano molto più lentamente. O almeno questo e’ il messaggio che si trasmette attraverso i giornali. Tutti hanno una sezione di viaggi, cultura, tempo libero, anche se in questo periodo di quarantene e “new normal” suonano rubriche grottesche.

Ma in questo particolarissimo weekend c’e’ la fine del Ramadan e la celebrazione dell’Hari Raya. In Malesia, Indonesia e Brunei ci sono, o meglio c’erano, migrazioni di massa da un posto all’altro per visitare famiglie, familiari, portare doni (soldi), etc. Quest’anno, causa coronavirus, queste migrazioni non avranno luogo (qualche anno fa portarono alla morte di alcune persone in file in macchina da 3 giorni nell’ovest di Giava, alla faccia del traffico); o meglio, sono proibite e se in minima parte possiamo aspettare che in Malesia qualcosa possa succedere, il grosso dei problemi arriva dall’Indonesia, dove la pandemia è ben lungi dall’essere sotto controllo e le persone sembrano fregarsene altamente.
Ma di covid e dell’area ho già detto in passato, quindi? Quindi parliamo di altro!

Mercato immobiliare in Asia!

Ah una cosa… il primo ministro malese è in quarantena. È negativo al test ma è entrato in contatto con un positivo.
OK, quindi? Quindi pippotto sulle economie locali e cosa hanno davanti. Premetto, sono tutte opinioni mie. I dati su GDP per capita ci sono tanti per capita (cit. POTUS, ma solo lui), GINI index (indice di benessere), etc. sono a disposizione di tutti tramite le varie istituzioni, banche o Wikipedia (se volete qualcosa di semplice).

Premessa: il mercato immobiliare è tra quelli più importanti e se vi chiedete il perchè, beh è presto detto: 1) popolazione numericamente in crescita, 2) benessere economico in crescita, 3) attorno ad una costruzione girano tantissime persone. Di 1 e 2 ce ne freghiamo.

Lavoratori vietnamiti in una zona rurale

Pensiamo invece al 3. In paesi sottosviluppati e in via di sviluppo i muratori, carpentieri, idraulici, elettricisti sono persone senza alcuna formazione e spesso analfabeti. Ricordo a tutti di NON ragionare come se un paese in via di sviluppo fosse l’Italia, non ha le stesse dinamiche. Quindi? Quindi in paesi in via di sviluppo tali categorie rappresentano una grandissima maggioranza della forza lavoro che riesce ad essere occupata; vengono per lo più dalle zone rurali, vivono nella costruzione mentre la fanno, e molti dei soldi che fanno vengono mandati a casa; sono pagati a lavoro, quando questo finisce, o viene interrotto per bancarotta o COVID, non ricevono alcun salario.

No, non ci sono leggi di tutela dei lavoratori.

Compagnie ed expat dettano il ritmo

Quindi? Calma ci arrivo.

Quindi quando mezzo paese (se non tutto) si ferma perché la compagnia non costruisce più, tutte le compagnie straniere sono scappate e gli expat con loro, visto che in prospettiva non c’è mercato, visto che anche i ricchi locali smettono di mettere i soldi in immobili invece che in banca, beh… si crea un effetto cascata che coinvolge tutti. Se mi chiedete come facciano le compagnie e gli expat ad essere cosi potenti da un punto di vista economico, è semplice: un expat, una compagnia londinese, ne sapranno sempre e comunque di più di un locale, avranno know-how e visioni più globali ed efficaci. Quindi possono fare i soldi, e farli fare. Direte voi “ok ma i posti di lavoro possono essere presi dai locali, quando gli stranieri se ne vanno”. Eh mica funziona cosi: se il pilota lascia l’aereo, siete sicuri di poterlo pilotare?

Guardate il caso della cacciati degli indinai dall’Uganda di Idi Amin: essi gestivano negozi e PMI; Amin pensò di esautorarli e ridistribuire ai locali che però, senza know how, non riuscirono a gestire nulla. Ad ogni modo, il punto è: col COVID gli stranieri (compagnie e persone) sono andati via e i mercati immobiliari iniziano già a risentirne. Effetto? Crisi, e grossa. Perché se un paese sottosviluppato se ne frega dei pochi investimenti e del ridotto indotto che sparisce, i paesi in via di sviluppo hanno gli strati poveri e la middle class che dipendono dal consumismo di questi stessi strati. Thailandia, Indonesia e Malesia hanno riportato subito un crollo anche del 30% nella domanda di acquisto di alloggi. Singapore ha retto per un po’ (i ricchi dell’Asia hanno investito nella città stato invece che nel proprio paese), ma inizia a dare segni quasi a 2 cifre di crollo della domanda.

Idi Amin, ex Presidente dell’Uganda

Previsioni

Cosa prevedo: lacrime e sangue. E tante opportunità per chi ha i soldi da parte. I paesi meglio dotati ad uscire più o meno bene dal crollo del mercato immobiliare, se non addirittura vincitori (deregulation ed aperture internazionali) sono Singapore e Vietnam per motivi diversi. Thailandia e Malesia soffriranno parecchio cosi come Filippine ed Indonesia, forse la peggio messa nel gruppo. Brunei? Beh la sfanga ma per altri motivi.
Laos, Cambogia e Myanmar non soffriranno come l’Indonesia e le Filippine, proprio a ragione della loro arretratezza economica e pochissima dipendenza dall’estero.
Per maggiore spazio di crescita io investirei in Myanmar e Vietnam; tuttavia se pensate di buttarvi negli acquisti immobiliari all’estero dovete capire che le regole spesso cambiano da un governo all’altro, anche radicalmente e anche se con le stesse persone. A volte, oltretutto, il permesso di acquisto di terreni o appartamenti è limitato ai locali con cui si possono fare società, vero, ma a cui spetta la maggioranza e il diritto di mandarvi a quel paese in ogni momento pur non mettendo, loro, un soldo.

Un’altra cosetta: ho detto che gli immobili sono costruiti da gente senza alcuna professionalità. Cosa implica? Implica che qualità dei materiali e del prodotto finito è spesso pessima per gli standard Italiani e le riparazioni da fare sono massicce e continue.
Non ho parlato di investimenti immobiliari in Corea o Giappone per un motivo: per quei prezzi tanto vale comprare a Parigi.

Fine dei consigli per gli acquisti. Domani lo sport in Asia!

Giulio B. (@giulioenrico)

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